最近估计大家都看到了网上关于恒大资金紧张的新闻满天飞，以往恒大房子打折的新闻，基本都是套路，但是这一波是真的降价，打7折、6折的房子都有。近期有很多购房者了解到恒大有7折全款出售新房的优惠（先全款收房，后返还3成购房款），但是，我还是劝你：

　　暂时不要买恒大的房子

　　谈破产还有点早，但是我们从一开始梳理，就知道眼下买房的风险：

　　一、恒大的“债转股”事件

　　恒大自港股上市以来，一直被境外机构做空，股价低迷，在管理层看来，港股市场不能真实地体现中国恒大的价值，因此有了回归A股的计划，2017年公司引入1300亿战略投资，降低负债率，借壳深深房A。

　　但是，随后的A股上市计划，却因为房地产调控迟迟无法通过。引入1300亿的战略投资，对赌是2020年1月31日之前上市，结果无法上市，这个1300亿，就需要偿还，成为了短期债务，不仅如此，还是有137亿的利息。凭空多出来的1437亿短期债务，恒大有点受不了。

　　2020年9月份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件截图引发大量议论。

　　随后恒大以即将破产重组“逼宫，将1300亿的债务，转换成了股份（共获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益）。这件事什么性质呢？就是你借了别人的钱，现在还不上了，就逼着别人拿这个钱换你公司的股份。

　　这件事之后，恒大几乎被所有的金融机构拉黑，难以大规模外部融资。而恒大的负债率，又是一向非常高。“高负债率”、“高杠杆”，是恒大在金融市场上鲜明的形象。

　　二、“三道红线”之下恒大难以通过外部融资解决问题。

　　在中央致力于降低全国资产负债率的大背景下，2021年元旦，人民银行和住建部联合发布“三道红线政策”。分别是：

　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

　　2、净负债率大于100%;

　　3、现金短债比小于1。

　　全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

　　只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

　　只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。

　　一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

　　按照这三个标准，由图可以看出，融创、恒大、绿地、华夏、融信、中梁、绿城、美的等房企处在了比较危险的边缘。在“三道红线”这一新规则之下，这些房企的债务偿还，只能依赖销售回款。（以往可以新债还旧债）

　　三、打折卖房，遭遇放款缓慢，于是打折升级。

　　失去外部融资可能之后，恒大开始疯狂打折卖房（还有车位储藏室）。但是随着国家对房地产调控，银行放款速度越来越慢，高负债的恒大，资金周转越来越难。

　　于是就有了前段时间的”商票无法兑付“（随后晚了几天就可以兑付了），引发连锁反应。要是以前，可能没人在意，但是现在，有点风声鹤唳了。

　　很快，恒大推出了最高6折、7折的打折活动，引发大量关注。但是获得这个折扣的前提条件是全款购房，并且网签备案需要延后；并且打折是需要你按照原价付款之后，再分期把差价返给你。为什么要你交全款呢？因为他的房子存在抵押质权，办不了网签；如果你贷款的话银行会强制要求你办理网签才给你贷款，所以对他没有意义。

　　这相当于，拉着你跟恒大一起对赌。如果恒大挺过来了，你就可以获得这套房子，如果恒大没挺过来，你的房子还没有网签，银行会是第一债务抵押人，你会鸡飞蛋打。

　　换个角度说，你是在参与恒大的融资，你跟房子之间没有任何法律上的所属权关系。这个时候，你还考虑买吗？

　　许老板是一个传奇的商人，我希望他能挺过来，但是作为购房者，建议你还是等等，毕竟现在降价促销的楼盘很多。