投资：单月投资增速连续三月负增长，降幅较上月有所收窄，累计增速降至6%。1-11 月份，全国房地产开发投资额137314 亿元，同增6%(两年CAGR6.4%，下同)；11 月单月投资额12380 亿元，同降4.3%，较前值提升1.1pct.11 月由于拿地、新开工同比降幅均收窄，竣工单月同比转增，房地产开发投资额同比降幅收窄。考虑到房企流动性压力尚存，市场情绪也依旧低迷，房企于年内扩大拿地及新开工规模的可能性较低，预计12 月投资额继续保持负增长。

　　拿地：土地购置表现回暖，单月购置面积同比跌幅缩窄至12.5%，环比转正。累计土地购置面积18287 万方，同降11.2%(-8.2%)；当月值为2463万方，环增17.6%，同降12.5%。累计土地成交价款14519 亿元，同增4.5%；当月值为3109 亿元，同增24.2%。土地购置面积及成交价款回暖，主要由于11 月深圳、无锡等重点城市集中供地。但受制于流动性压力及销售下行预期，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主，当月土地购置仍显著低于去年同期，我们预计12 月土地购置面积仍将继续负增长。

　　新开工：单月新开工环比由负转正，同比降幅收窄至21%。累计新开工面积182820 万方，同降9.1%(-5.6%)；单月16084 万方，环增16.6%，同降21%。新开工回暖或受益于房企融资环境边际改善，一方面11 月以保利、招商为首的国企开始大规模发债，另一方面近期个人按揭贷款放款速度也有所加快。但考虑到短期内房企资金依然承压，且年末新开工难以形成销售还会消耗现金流，我们预计12 月新开工增速将继续下行。

　　竣工：竣工年底发力，单月竣工环比大幅增长，同比由负转正。累计竣工面积68754 万方，同增16.2%(3.8%)；单月竣工面积为11464 万方，环增82.6%，同增15.4%。在“保交付”要求下，房企预售资金受到严格监管，需要通过主动缩短节点时间解冻预售款以缓解资金压力，又加上年底临近计划竣工节点，通常为竣工高峰，预计12 月竣工将保持高增速。

　　销售：单月商品房销售金额及面积同比跌幅缩窄，环比由负转正。累计商品房销售金额161667 亿元，同增8.5%(7.8%)；单月商品房销售金额为14482亿元，环增16.9%，同降16.3%。11 月由于按揭贷款同比增速回调、多地积极调整楼市政策，销售数据较上月有所改善。但整体上市场看跌预期依然较强，短期内预期扭转和市场修复尚需时间。12 月中央经济工作会议传递了中央维护房地产行业的态度，我们认为政策支持对市场预期扭转及销售端提振的积极作用将逐渐显现。

　　资金：11 月房企到位资金16765 亿元，同比降幅收窄至7%，环增11%。

　　累计到位资金183362 亿元，同增7.2%。其中，11 月国内贷款同比降幅收窄，个人按揭贷款同比增幅扩大至10.6%，且已经连续两个月维持增长，印证了信贷端的持续改善。此外定金及预收款同比降幅扩大至16.1%，主要受到销售低迷以及预售资金严管控的影响。

　　投资建议：1。我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、绿城中国、华润置地、龙湖集团、金茂集团；2。推荐关注受益于保障房政策，政府和城投代建迅速发展的逆周期代建赛道龙头：绿城管理控股。

　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。

（文章来源：国盛证券）