可以预料的是，房企在年末“现钱为王”的条件下，高股权溢价“抢地”的情景将无法重现。

　　人气仍在。

　　11月29日至12月2日，上海市第三次集中化供地完成了25幅地块的转让，转让额度共为443.99亿人民币，也有两张地块因時间关联放进了12月3日当日转让。

　　从上海市第三次集中化供地土地交易状况看来，多幅地块迅速进到集中竞价环节，房企慎重拿地的与此同时，针对优点地块依然热衷于。房地产业的大转变，通常是在挑选与胜败中间进行的。

　　易居研究院中国智库核心科研负责人严妖进强调，上海市第三次集中化供地有两个特性：第一，和华东区别的城市相近，上海市场整体上人气不高，充分证明当今房企拿地的萧条度不高；第二，一部分房企本次拿地，应当说有不错的赚钱室内空间，由于溢价率相对性不高，市场竞争都不猛烈，后面拿地的赚钱室内空间反倒可以获得确保。

　　从后面土地出让看，上海市或是要积极主动融入更强的拿地自然环境，激励房企拿地，从住房供给的视角激话土地出让。

　　长三角土拍：销售市场人气分裂

　　第三次集中化供地，从新项目自身看来，有出色的收益室内空间。上海中原地产投资分析师卢文曦向21新世纪经济发展报导小编表明，房企回笼资金有确保，并且房地价连动，正中间有出色的赚钱室内空间，对房企来讲是较为友善的行为。从城市自身看来，上海楼市延展性足，虽然销售市场有调节工作压力，但最少现阶段看来，新房子交易市场相对稳定，去化結果也非常好，给房企自信心。

　　2021年拿地对房企的资产磨练特别是在显著，企业大部分缺乏，央企国企点能发挥特长，而土地资源立即加仓也有利于后面扩大。

　　截止到11月30日，长三角的无锡市、苏州市、南京市顺利完成第三轮土拍，无锡市发布20幅土地资源，所有转让，共交易量273.8亿人民币，在其中17幅地块成本价交易量，3幅低股权溢价交易量，总体溢价率贴近0；苏州市发布26幅土地资源，1幅流标，共交易量25幅地399.5亿人民币，在其中23幅地成本价交易量，总体溢价率贴近0.6%。南京市发布61幅地，15幅土地资源临时性中断转让，1幅流标，共交易量45幅土地资源325.3亿人民币，在其中35幅地成本价交易量，总体溢价率为3.39%。

　　现阶段上海市第三次集中化供地都还没彻底完毕，也有两张地块要在12月3日出結果。从这段时间的土拍状况看来，上海有比较多的土地资源拍出了高股权溢价，如12月1日，招商蛇口以原价45.29亿人民币抢下上海浦东高行6地铁线旁高品质宅基地，这幅地块的溢价率做到了9.39%。销售市场人气逐渐发生分裂。

　　就算是在近期发生房企大幅度折扣打折营销的南京市，销售市场人气分裂也很显著，高使用价值版块仍有好几家房企抢夺。公司不能局限于土地用途，只需算得过账的地块全是好地块。房企掏钱愈来愈慎重的情形下，集中注意力阻击关键区域的高使用价值地块的个人行为只多不少。而在苏州市，因为销售市场库存量高新企业，第三次土拍不断受冷。

　　同策研究所高級投资分析师李霄霄剖析强调，本次上海市集中化供地結果看来，展现了高溢价率城市特点：当今房地产商拿地整体而言很慎重，更趋向于把资产看向可预测性强、风险性低、销售市场情况稳定的城市。

　　以销售市场库存量为例子，比照这种城市可以发觉，有多幅地块拍好高股权溢价的城市如上海市、深圳市均归属于销售市场人气相对性较高的城市，当今销售市场库存量去化周期较短，10月份2个城市的6个月去化周期较低(上海市5.2个月，深圳市6.6个月)。而其他好多个城市的存量去化周期较长(广州市14.2个月，南京市8.3个月，苏州市14.7个月)。

　　招商蛇口不断“股票抄底”

　　以上招商蛇口以原价45.29亿人民币抢下的地块溢价率做到9.39%，与此同时也是此次土拍的原价地王。

　　李霄霄强调，招商合作获得的森兰地块周边环境完善，所属版块内存有1-2万余元/平米的价格倒挂，以交易量土地价格测算，在扣减配建及保障性住房占比后，按房子价格土地价格连动价钱粗算仍然有8%上下的盈利，算得上性价比高不错的地块。

　　实际上，近期2年，招商蛇口一直不惧高股权溢价在一线城市拿地。该企业自2020年至今，不断大格局加持上海市地块，地块溢价率绝大多数在10%上下。据不彻底统计分析，招商蛇口这2年上海市区拿地项目投资花了接近200亿。

　　2020年4月，招商蛇口43亿拿到上海青浦地块；2020年7月，招商蛇口44亿拿到北外滩地块；2021年2月，招商蛇口56亿击败好几家国企环境的房企，拿到坐落于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块；2021年8月，招商蛇口以42.23亿人民币摘地上海地产集团旗下上海市弘安里公司发展有限责任公司80%股份及40.6亿人民币债务，进而取得四川北路一幅地块80%的利益。据表露，这幅地块是纯独栋别墅主要用途。

　　就在2021年6月，万科地产、保利地产、招商蛇口、上海地产、中交集团、中保项目投资、国寿项目投资、中国太保等一同发起设立了上海市城市升级股票基金。该债券总经营规模约800亿人民币，为现阶段全国各地落地式经营规模最高的城市升级股票基金。该资金将定项用以项目投资旧城区更新改造和城市升级新项目，推动上海市城市作用提升、民生保障、质量提高和面貌维护。

　　招商蛇口大格局买进上海市地块的姿势，是多少投射了国有资本在市场转型期的项目投资趋势。李霄霄强调，从前述好几个进行土拍的城市看来，非常少见到民企知名品牌房企拿地。地区性国营企业、市建城投及安置房建设企业、一小部分中央企业变成拿地房企流行。

　　发生国有资本仍然是土拍流行的情况，一方面是土拍销售市场受冷、房企拿地真的不高时，当地政府通常会找国营企业、地区市建城投及安置房建设企业拖底拿地，中后期销售市场转暖再找寻合作者合作开发；另一方面也是在民企集中化崩盘的情况下，国营企业大量干预房产开发阶段，减少住户买房很有可能面对的风险性，确保住户权益。

　　李霄霄觉得，尽管第三轮土拍限定标准对比第二轮有一定的松脱，但近半年来、尤其是三季度销售市场转冷，房企市场流动性状况大幅度恶变，民企知名品牌房企以“生存下去”为当今任务，欠缺资产拿地。另一边厢，一些稳定的房企更趋向于从资金链焦虑不安的房企手上回收现有新项目，可以迅速地转换为可销售值。

　　长三角地区城市的第三次土拍仍在相继开展，尤其是回款率较高电子能级的网络热点城市杭州市的第三次集中化供地都还没逐渐。但可以预料的是，房企在年末“现钱为王”的条件下，高股权溢价“抢地”的情景将无法重现。

（文章正文：21新世纪经济发展报导）