国家统计局发布2021 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积1.61 亿平，同比减少13.2%(前值：-15.6%)；开发投资金额1.45 万亿元，同比减少3.5%(前值：0.3%)；新开工面积1.74亿平，同比下降13.5%(前值：-16.8%)。

　　点评

　　1。商品房销售：

　　9 月销售降幅收窄，但回升幅度受限；Q4 累计增速将持续收窄。9 月全国商品房销售面积1.61 亿平，销售金额1。 57 万亿元，同比分别减少13.2%和15.8%，降幅较上月分别收窄2.4 和2.9pct，完全符合我们上月对9 月销售降幅收窄且回升幅度有限的判断。销售持续低位运行的原因有三：1)二批次集中土拍延期后22 城的整体供货节奏后移；2)整体政策趋紧、短期内热点城市调控持续，需求端明显受限；3)受个别房企风险事件影响三四线观望情绪较重。9 月销售均价为9758 元/平，同环比均下降3.0%，一方面热点城市的持续调控起到了平抑房价成效；另一方面在市场连续低位运行下，房企主动降价促销。从地区结构来看，东中部降幅收窄，西部持续降温。东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-12.3%、-8.7%和-17.8%，东、中部降幅分别收窄3.8、8.1pct，西部降幅扩大6.5pct.Q3 全国商品房销售面积4.17 亿平，销售金额4.19 万亿，同比增速分别为-12.5%和-14.1%，是疫情后首次单季销售出现负增长。1-9 月全国商品房累计实现销售面积13.03 亿平，销售金额13.48万亿元，同比增速分别为11.3%和16.6%，增速较上月分别减小4.6 和6.2pct。我们认为，Q4 楼市同比降幅预计进一步扩大，而累计同比增幅也将持续收窄，至年末或将跌至负区间，我们预计全年销售-1.6%~-1.7%。从结构来看，热点恒热的分化格局将持续，核心一二线需求相对坚挺，预计降幅可能收窄；但缺乏基本面支撑的三四线城市下行压力依旧较大，叠加部分城市楼市调控出现“限跌”的相关政策，房企“以价换量”的空间也将越来越小。

　　2。房地产开发投资、新开工、竣工：

　　单月投资增速转负；新开工已连续三个月双位数负增长，但降幅开始收窄。9 月开发投资金额1.45 万亿元，同比减少3.5%，增速较上月持续减小了3.7pct，单月投资增速转负；Q3 开发投资额4.04 万亿，同比下降-0.8%，也是疫情后首次单季投资出现负增长；前三季度累计开发投资金额11.27 万亿元，同比增长8.8%，增速较上月减小2.1pct。新开工与整体土地购置乏力，建安与土地投资双双回落继续拉低整体开发投资额增速。施工面积连续三个月出现两位数同比负增长，9 月同比下降10.0%；土地购置面积同比下降2.2%，降幅较上月收窄11.8pct，Q3 土地购置面积同比增速-4.8%，累计土地购置面积规模仍处于历史同期最低位，同比下降8.5%，降幅较上月收窄1.7pct；投融资严管、集中供地断档、房企“以销定投”的拿地方针下土地投资对整体开发投资支撑进一步失力。9 月新开工面积1.74 亿平，同比下降13.5%，降幅虽较上月收窄3.2pct，但单月新开工同比已经连续6 个月出现了负增长；累计新开工15.29 亿平，同比增速为-4.5%(前值：-3.2%)，新开工持续走弱的原因为短期新房销售表现不佳、房企到位资金有限叠加此前集中供地断档，房企将对新开工继续保持谨慎态度；不过随着9、10 月二批集中供地期的到来，预计Q4 新开工降幅将逐步收窄，但短期新房销售表现不佳叠加房企到位资金有限，新开工回升幅度有限，我们预计全年新开工增速约-5%。

　　单月竣工收窄，不改累计高增趋势。9 月竣工面积4274 万平，同比增长1.0%，增速较上月减小27.4pct；累计实现竣工5.1 亿平，同比增长23.4%，较上月减小2.6pct，规模达2018 年以来同期峰值。竣工持续高增原因有：

　　1)提速已售项目竣工尽快交付可盘活预售资金监管账户内资金；2)“交付大年”下房企也具备刚性兑付压力。

　　我们认为今年竣工高峰确定性强，我们预计全年竣工增速8.8%~14.1%。我们认为预计四季度开发投资增速将进一步回落，但在在竣工面积和部分房企对高热地块土拍的支撑下仍有望在四季度有所支撑，我们预计2021年全年地产开发投资额增速在5.0%~5.5%。

　　3。开发商资金：

　　房企到位资金持续三个月负增长；Q4 或有刚需按揭贷款投放回升、开发商融资结构性微调的可能，以此缓解整个房地产市场全环节资金紧绷的压力。9 月房企到位资金1.71 万亿元，同比减少11.2%(前值：-6.5%)。

　　其中房款增速-8.8%(前值：-7.2%)，其中定金及预收款增速-9.8%，降幅扩大3pct，个人按揭贷款增速-6.8%，降幅收窄1.2pct，信贷政策出现松动迹象。非房款增速-13.3%(前值：-5.8%)。其中国内贷款和自筹资金的增速分别为-25.0%和-10.1%(前值：-19.6%和-0.7%)。1-9 月房企到位资金15.15 万亿元，同比增长11.1%(前值14.8%)。房企债务违约频现，供需两端限制下房企到位资金目前面临持续下滑压力；不过我们认为Q4 刚需按揭有边际调整的可能，将会带来房企整体销售回款端资金的改善，叠加后续融资的可能存在边际调整，一定程度上会缓解房企的压力。

　　投资建议：

　　Q3 地产基本面全面承压，10 月15 日央行对目前行业需求端与房企端的明确表态，将为地产板块带来估值修复的预期：1)需求端明确“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常”，当前大多数城市楼市逐步降温，房价上涨势头明显抑制，央行此番表态预示着后续按揭放款速度有望加快、额度及利率有望改善，改变Q3 以来市场对基本面的悲观情绪及房企对投资的谨慎态度。2)房企端定性“恒大问题是个别现象，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的”；同时，对于房地产行业贷款情况，表示“部分金融机构对三线四档融资管理规则存在一些误解，已于9 月底召开房地产金融工作座谈会，将保持房地产信贷平稳有序投放”。央行释疑近期市场对地产行业信用风险的担忧，预期房地产行业流动性将随信贷有序投放得到舒缓，悲观预期进一步修复。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

　　评级面临的主要风险：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

（文章来源：中银国际证券）