数据要点：

　　本周，42 个主要城市新房成交面积环比下降13%，2022 年累计成交面积同比下降37%。北京和上海环比分别下降24%和下降5%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降30%、30%、46%。芜湖、珠海、杭州、福州2022 年累计交易量分别下降48%、46%、35%、33%。

　　截至3 月18 日，13 个主要城市可售面积(库存)环比上升1%；平均去化周期15.4 个月，平均环比上升7%。杭州和莆田去化周期分别由上期的3.1 个月和17.9 个月变动至3.9 月和21.5 个月，分别环比上升27%和20%。

　　本周，15 个主要城市二手房交易建面下降7%。深圳和东莞环比分别下降86%和52%。2022 年累计成交面积同比下降37%。深圳、南宁和东莞2022 年分别累计同比下降78%、35%和46%。

　　本周观点：

　　本周，重点城市新房成交环比继续下行，但降幅有所收窄(由上周环比下降22%至本周环比下降13%)；其中，一、二、三线城市成交面积环比下降速度皆略有减缓、长三角地区降幅收窄较为明显，环比下降7%。二手房成交方面，本周深圳、东莞二手房成交环比分别下降86%及52%，带动二手房成交环比下降7%、同比持续下滑至37%。

　　库存方面，重点城市去化周期环比上升1%；其中杭州、莆田新房销售面积环比与上周相比有所下降、两地平均去化周期环比上升较多(环比分别上升27%、20%)，带动周内去化周期环比上升。

　　投资建议：

　　顶层表态强调化解行业风险，市场预期有望回稳。本周顶层针对房地产行业进行表态，国务院专题会议明确要研究和提出有力有效的防范化解房地产企业风险的应对方案，或有效缓解市场因前期企业信用风险暴露而产生的焦虑情绪。

　　另外，财政部相关人员表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，或可提振部分城市的市场信心、从而实现“稳预期”的政策目标；在此背景下，部分刚需具备支撑、住房消费能力较强区域的商品房市场或有望率先复苏。周内，其他中央政策持续为保障房建设提供资金支持、部分城市对土拍规则进行调整：1)保障房REITs 试点为推动项目建设提供资金支持，证监会透露正研究推动保障性租赁住房REITs 相关试点工作，促进以保障性租赁住房为底层资产的公募REITs 的上市，支持“十四五”期间40 个重点城市计划筹集保障性租赁住房650 万套的目标的达成。2)部分城市土拍规则有所改善，如东莞推出的地块未限制建成后新房销售价格及大幅下调竞买保证金，或将在一定程度上增厚企业利润空间、缓解其短期资金压力，同时稳定房价下跌预期、进而防范行业风险加剧。近期，受经济数据及政策变动等影响，市场情绪波动较大；在顶层相对积极的表态下，未来房地产有望稳步复苏，部分资金流动性较强的绿档房企或可率先受益。维持行业“强于大市” 评级。

　　风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。

（文章来源：中达证券投资）